Aluguel de imóvel no exterior: como declarar e pagar o IR no Brasil

Atualizado em 5 de outubro de 2026.

Quem é residente fiscal no Brasil e recebe aluguel de um imóvel no exterior de sua propriedade direta deve apurar o rendimento no Carnê-Leão, pagar o imposto mensal quando devido e levar as informações à declaração anual. A obrigação não depende de trazer o dinheiro para o Brasil. Câmbio, despesas admitidas e imposto pago no outro país podem mudar o resultado.

O aluguel não passou a ser tributado automaticamente a 15% só porque vem do exterior. Ele segue o regime dos rendimentos sujeitos à tabela progressiva, com as regras de redução aplicáveis em 2026. Este guia trata da locação recebida diretamente pela pessoa física; imóveis dentro de empresas, trusts ou operações com características empresariais exigem análise específica.

Recebe aluguel fora do Brasil e não sabe por onde começar? Agende uma Orientação Tributária com a Brasil Tax para conferir sua residência fiscal, a apuração mensal e os documentos necessários.

Quem precisa declarar o aluguel estrangeiro no Brasil?

A regra alcança a pessoa física residente fiscal no Brasil que recebe rendimento tributável de fonte no exterior, ainda que o pagador seja uma empresa estrangeira. O serviço oficial do Carnê-Leão explica a apuração dos rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior e a emissão do DARF quando há imposto devido.

O brasileiro que é efetivamente não residente não passa a dever IR brasileiro sobre aluguel estrangeiro apenas por manter CPF ou nacionalidade brasileira. Se você mora fora, retornou recentemente ou ainda não regularizou a saída, confirme sua condição de residente ou não residente antes de aplicar a tabela.

Também é importante acertar a direção da operação: receber aluguel de um imóvel estrangeiro como residente no Brasil não é o mesmo que ser não residente e alugar um imóvel localizado no Brasil. São fluxos com responsáveis, códigos e obrigações diferentes.

Aluguel no exterior paga 15% ou segue o Carnê-Leão?

Na propriedade direta da pessoa física residente, o aluguel continua sujeito ao Carnê-Leão e ao ajuste anual. A alíquota de 15% da Lei nº 14.754/2023 para aplicações financeiras no exterior não transforma o aluguel de um imóvel próprio em rendimento de aplicação financeira.

Isso significa calcular o imposto do mês de acordo com a tabela progressiva e as deduções ou reduções aplicáveis, e não simplesmente multiplicar o aluguel bruto por 15% ou 27,5%. Para comparar esse tratamento com salários, serviços e investimentos, consulte como declarar os diferentes rendimentos do exterior.

Quando o aluguel é considerado recebido?

O ponto de partida é o recebimento, não apenas o mês a que o contrato se refere. A orientação da Receita para aluguéis considera o pagamento ao proprietário ou à administradora. Se a imobiliária recebe em setembro e só repassa em outubro, o atraso do repasse não muda automaticamente a apuração para outubro.

Por isso, peça demonstrativos com o aluguel bruto, a data de recebimento, as comissões, as despesas e o imposto eventualmente retido. O extrato bancário com um único valor líquido pode esconder informações necessárias para calcular o IR brasileiro. Registre também a moeda e a identificação da fonte pagadora.

Qual cotação usar para o aluguel em moeda estrangeira?

A conversão fiscal não é necessariamente a cotação usada na transferência bancária. Para os rendimentos sujeitos a esse regime, a Receita estabelece a conversão da moeda de origem para dólares dos Estados Unidos, pelo valor fixado pela autoridade monetária local na data do recebimento; depois, de dólares para reais, pela cotação de compra do Banco Central no último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao recebimento.

Se o aluguel foi recebido em outubro, a referência da segunda etapa está na primeira quinzena de setembro. Se o rendimento já está em dólares, não existe a primeira conversão. Guarde a fonte da cotação utilizada, em vez de usar a taxa média anual ou o câmbio de uma remessa posterior.

Há uma diferença importante nas despesas dedutíveis pagas fora: a conversão para reais utiliza a cotação de venda, com referência ao mês anterior ao pagamento da despesa. As regras estão no manual da Receita sobre situações específicas e pagamentos no exterior. Não converta automaticamente receita e todas as despesas por uma única taxa.

Quais despesas podem ser descontadas do aluguel?

O artigo 14 da Lei nº 7.739/1989 delimita as exclusões da base do aluguel. O encargo precisa ser do proprietário, estar comprovado e se enquadrar na regra brasileira. Uma despesa aceita no país do imóvel não é necessariamente aceita no Brasil.

Em contrapartida, não desconte automaticamente prestações ou juros do financiamento, depreciação, seguro, móveis, reformas e manutenção. Essas despesas não se tornam dedutíveis do aluguel brasileiro só porque reduzem o resultado na declaração estrangeira. Benfeitorias que eventualmente componham o custo do imóvel são uma análise diferente, relevante também para uma futura venda.

Informe a receita bruta e as exclusões correspondentes, sem lançar apenas o líquido transferido pela imobiliária e depois deduzir os mesmos gastos novamente. O imposto de renda pago no exterior também precisa de análise própria como possível crédito: ele não é a mesma coisa que um tributo incidente sobre a propriedade.

Como calcular o Carnê-Leão do aluguel em 2026

A tabela progressiva mensal continua com alíquota máxima de 27,5%. A tabela oficial de 2026 também informa o desconto simplificado mensal de R$ 607,20, utilizável nas condições legais em substituição às deduções pessoais correspondentes. Não some o desconto simplificado e essas mesmas deduções como se fossem benefícios cumulativos.

Além disso, a Lei nº 15.270/2025 criou uma redução do imposto a partir de janeiro de 2026. Ela atua no imposto calculado e não deve ser confundida com uma nova tabela-base cuja primeira faixa começa em R$ 5 mil.

Não existe um limite separado de R$ 5 mil para cada imóvel. A apuração deve considerar o conjunto dos rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão no mês. Salários com retenção no Brasil têm outra apuração mensal, mas voltam a se encontrar com os aluguéis na declaração anual. Por isso, imposto mensal zerado não garante ausência de saldo no ajuste.

Exemplo: aluguel bruto equivalente a R$ 10 mil

Considere um residente que, em determinado mês de 2026, só recebe esse aluguel sujeito ao Carnê-Leão. Todos os valores abaixo já foram convertidos pela regra correta. Ele tem R$ 600 de administração e R$ 400 de condomínio admitidos como exclusões, suporta esses encargos e utiliza o desconto simplificado mensal em vez das deduções pessoais correspondentes.

Nesse exemplo, não se aplica a redução para rendimentos de até R$ 7.350. O resultado de R$ 1.399,29 é anterior a eventual crédito de imposto estrangeiro e ao ajuste anual. Não representa 27,5% de todo o aluguel bruto. Os exemplos oficiais da Receita para 2026 ajudam a distinguir base de cálculo, desconto e redução do imposto.

As regras novas valem para rendimentos de 2026, que serão levados à declaração de 2027. Não devem ser aplicadas retroativamente aos aluguéis de 2025 apenas porque a declaração desses rendimentos é entregue em 2026.

O demonstrativo estrangeiro usa deduções diferentes ou mostra apenas o aluguel líquido? Agende uma Orientação Tributária para separar despesas admitidas, conversão cambial e eventual crédito de imposto.

Como funciona o imposto já pago no outro país?

Pode haver crédito de imposto de renda estrangeiro quando existe tratado ou reciprocidade aplicável e os requisitos brasileiros são atendidos. Consulte os acordos internacionais publicados pela Receita e identifique o tributo efetivamente pago sobre aquele rendimento. Não basta o demonstrativo trazer a palavra “tax”.

O aproveitamento tem limite relacionado ao imposto brasileiro sobre a renda estrangeira, conforme as regras de compensação explicadas pela Receita. Valores restituídos ou compensados no país de origem não podem ser tratados como se permanecessem integralmente pagos. Impostos locais sobre o imóvel, por sua vez, podem ter natureza de despesa do aluguel, e não de crédito de imposto de renda.

Datas também importam: o país do imóvel pode cobrar imposto anual depois de o Brasil já ter exigido os recolhimentos mensais. Guarde a memória de cálculo, os comprovantes e eventuais restituições e verifique em qual período o crédito pode ser aproveitado. Não desconte mensalmente um imposto estrangeiro apenas estimado para “acertar depois”.

Exemplo simplificado: se o imposto brasileiro relacionado ao rendimento for R$ 1.200 e existir crédito elegível de R$ 700, pode restar R$ 500 no Brasil. Se o pagamento estrangeiro for maior que R$ 1.200, a diferença não vira automaticamente uma restituição brasileira. O limite e o período precisam ser demonstrados.

O que fazer durante o ano e na declaração anual

Mês a mês: registrar, apurar e pagar

No Carnê-Leão Web, selecione o ano correto, identifique o recebimento do exterior e informe receita, data, exclusões e demais elementos da apuração. Confira a conversão, os outros rendimentos sujeitos ao mesmo regime e o eventual imposto estrangeiro aproveitável. Havendo imposto a recolher, emita o DARF 0190, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Mantenha uma pasta por ano com contratos, demonstrativos mensais, extratos, cotações, despesas e DARFs pagos. Mesmo quando o cálculo não gerar imposto, conservar os registros evita reconstruir todo o histórico apenas na época da declaração.

Na declaração seguinte: conciliar rendimento, imposto e patrimônio

Importe ou confira os dados do Carnê-Leão na declaração anual e revise o imposto pago. O aluguel é rendimento; o imóvel e o saldo da conta são patrimônio. Não some a renda recebida ao custo do imóvel nem deixe de informar os rendimentos só porque o bem já aparece em Bens e Direitos.

O guia de declaração de bens no exterior explica o lado patrimonial; o de contas no exterior ajuda com os saldos bancários. Também pode existir CBE ao Banco Central, conforme os ativos totais e as datas-base aplicáveis. A CBE não substitui a declaração à Receita nem o Carnê-Leão.

Para quem ultrapassa R$ 600 mil de rendimentos anuais, deve-se avaliar ainda a tributação mínima instituída para pessoas físicas a partir de 2026. Ela considera uma base anual com regras próprias e não é uma cobrança automática adicional de 10% sobre cada aluguel. A análise exige reunir as demais rendas e os impostos já considerados, conforme a Lei nº 15.270/2025.

O que muda quando você retorna, sai do Brasil ou vende o imóvel?

Se a residência fiscal muda durante o ano, revise o enquadramento e as datas dos recebimentos. Não aplique a condição existente em dezembro indistintamente aos doze meses. Também não presuma que apresentar a Saída Definitiva hoje apaga obrigações anteriores. A dupla residência fiscal exige conferir as regras dos dois países e o tratado, quando houver.

Ao vender o imóvel, separe o aluguel do ganho de capital. O último aluguel não deve ser misturado com o preço recebido do comprador, e a venda não vai automaticamente para o Carnê-Leão. Veja o guia de venda de imóvel no exterior e imposto no Brasil para o cálculo, o GCAP e os pagamentos correspondentes.

Se apenas transferir para o Brasil aluguéis já recebidos e corretamente tratados, a movimentação entre contas próprias não cria um novo aluguel. Guarde o vínculo entre o dinheiro e a renda original e confira como trazer recursos do exterior legalmente. Rendimentos produzidos depois por esse dinheiro têm seu próprio tratamento.

Perguntas frequentes sobre aluguel recebido do exterior

Preciso declarar mesmo deixando todo o dinheiro fora?

Sim, quando você é residente fiscal no Brasil e recebe aluguel tributável. A obrigação acompanha o rendimento, não a remessa. Usar os valores para despesas pessoais no exterior também não elimina a apuração.

O inquilino é uma empresa estrangeira. Isso dispensa o Carnê-Leão?

Não. Para esse regime, o fato de o rendimento vir do exterior é relevante mesmo quando o pagador é pessoa jurídica. Não aplique automaticamente as regras de retenção de uma empresa brasileira a um inquilino estrangeiro.

Aluguel por plataforma, como Airbnb, segue a mesma lógica?

A plataforma, sozinha, não transforma a renda em aplicação financeira nem cria isenção. Verifique quem recebe, a natureza da atividade e as comissões. Locação direta pela pessoa física e operação de hospedagem com serviços ou estrutura empresarial podem exigir enquadramentos diferentes.

Posso descontar a prestação do financiamento?

Não automaticamente. A prestação e os juros não estão entre as exclusões ordinárias do aluguel brasileiro. O tratamento permitido no outro país não substitui a análise brasileira. Mantenha o financiamento e os pagamentos documentados também para o histórico do imóvel.

O imóvel está em nome de uma empresa no exterior. Declaro como aluguel pessoal?

Não sem verificar o regime da empresa e eventual transparência fiscal. O aluguel recebido pela entidade e o dinheiro distribuído ao sócio não são necessariamente o mesmo rendimento para o Brasil. O guia de empresas controladas e investimentos no exterior aborda essa distinção.

Recebo há anos e nunca fiz Carnê-Leão. Basta incluir na próxima declaração?

Não necessariamente. É preciso revisar cada período, residência fiscal, câmbio, despesas, crédito estrangeiro e declarações anteriores. O imposto vencido pode exigir acréscimos legais, e pagamentos ou retificações devem usar os anos corretos. Existindo intimação, a regularização exige atenção ao procedimento em andamento.

Uma rotina mensal evita surpresas no ajuste anual

O controle pode começar com cinco informações por recebimento: data, valor bruto, moeda, despesas comprovadas e imposto estrangeiro. A partir delas, você consegue separar a apuração brasileira do demonstrativo local e identificar o que precisa ser esclarecido antes do vencimento.

Precisa organizar o Carnê-Leão ou revisar aluguéis de anos anteriores? Agende uma Orientação Tributária com a Brasil Tax para avaliar o tratamento no Brasil e definir a documentação necessária. Você também pode enviar um resumo do caso pelo formulário de contato ao final desta página.

Conteúdo informativo sobre o IR brasileiro. A natureza da locação, a titularidade, a residência fiscal e a tributação no país do imóvel precisam ser verificadas no caso concreto.